如何能降房价？少有人知道的秘密

我从瑞银集团报告《中国经济未来二十年》里摘录了关于人口的预测。作者是汪涛，瑞银集团中国区首席经济学家，很实在的经济学家。推荐大家可以看看系列报告，虽然是写在2012年，但我依然觉得这是近年来关于人口的最好报告之一。后面我的买房学堂系列里讲楼市基本面还会大量引用它的数据。

从数据上看，到2030年左右，中国人口抚养比（可以简单理解成老龄化对社会的损失），将达到日本2000年的水准。社会上会有不少老年人，这个时候买房的购买力将会受到一定影响，房价总体会放缓的。这个是自然规律，不能避免的。

另一方面，人口老龄化也会带来自然的通货紧缩。就是老年人欲望下降，不买东西了，钱的流转速度变慢，货币增长也开始变少，所有东西的价格增长也变慢。就像日本2000年以后，货币增长和物价一直提不起来那样。

说完了所有坏消息，接下来给大家讲讲好消息。其实大可不必那么悲观。

首先人口老龄化的确是不可以抵抗的自然规律，但是人口老龄化是不会影响大城市的人口增长的。整个中国的年轻人可能会慢慢下降，但是到大城市发展的年轻人还是持续不断增长。城镇化或者说都市化，是国际上发展的通行规则。

就拿日本来看，其实到90年代，日本劳动人口就拐点向下了。但是日本三大都市圈，东京、大阪、名古屋的人口涌入直到现在还在源源不断增长，而日本村镇年轻人流失特别快，你自己去北海道、去熊本乡村转转，会发现整个村子，几乎就没有年轻人。

把这个规律套到中国楼市里，意味着什么？意味着：

• 只有大城市的房子才是有价值的

  只有一二线城市房价才可能创新高

  三四线楼市没有前途

  第一轮是城镇化，是一二三四线城市吸血农村，把年轻人都导入到城市里去。

  第二轮是都市化，是一二线吸血三四线城市，让年轻人升级，导入到大城市去。

  我说个我自己每天观察到的现象。住在上海的朋友都知道，上海的老龄化是特别严重的，在白天上班高峰过去，下班高峰之前那段时候，马路上、公交车上、地铁上都是老人。从上海市政府统计报告也能看出，过去几年上海本地人口的自然增长率是负的，就是说新生儿出生人口小于老人去世人口。

  但是即便如此老龄化，大家依然能感觉到上海的活力，这一轮牛市里上海的买盘依然不断涌现，哪怕是静淡市，仍然有不少年轻人刚需上车。说到底是上海依然有源源不断的新移民在涌入，我们不用过多关注规划里的人口，你就用眼睛看看，就能感受到大城市的确是在吸引年轻人加入。

  这就是为什么我提醒大家，楼市白银十年，你要买在大城市，而不是像过去十年无脑买买买。哪怕小城市有棚改的行情，那也改变不了小城市长线向下的命运。

  03

  增加土地供给是降房价的第三个要考虑的因素。

  我一直说，房价涨，其实涨的不是房价，而是地价。

  房子这个建筑物本身不涨的，房子只会一天天老去，其实是贬值的。只有下面的土地，因为周边配套、基建、城乡结合部纳入主城区，会有价格的增长。

  房价涨的底层公式是：

  房价=房龄老去（每年下降1%）+土地增值（一轮牛市涨20%+）

  所以我们的基本打法是近郊次新大面积低单价，是一种变相的囤地行为而已。用老去的不那么快的房子（次新）卡位，获取更快上涨的土地。

  大家都是买房人出身，大部分人盯着都是房产二级市场，就是一手房、二手房交易市场。但其实如果你更专业一些，进入地产一级市场，就是开发商拿地的市场，会发现这些年其实地价涨的比房价快得多。

  我在每个月（这个月已结束，期待下个月）举办一次的精品课上给大家讲过，房价上涨规律是：

  • 土地上涨

    一手房涨

    二手房涨

    如上循环

    从来都是土地、一手房拉着二手房涨的，而不是二手房拉着一手房涨。这是基本规律。

    但是这一切大家有没有想过前提是什么。

    前提是：

    • 地方政府有节制的控地

      单位面积的土地使用效率上不来

      这两个前提是相辅相成的。就是因为现在的单位面积的土地使用效率上不来，所以才会有地方政府有节制的控地。

      我们来分析下这里面的逻辑链条：

      因为目前物流技术和空间技术的原因，比如公交体系和地铁的运能，市中心高层大楼的容积率等问题，导致了按照目前的科学技术，是无法在市中心某个区域聚集大量人口的。比如上海的人民广场、陆家嘴，按照现在的运输能力基本达到饱和了，你再增加人口进来会导致城市管理能力不足，要出大乱子的。

      所以现在大部分城市都在倡导多中心建设，把各种产业有意识导入到近郊周边去，缓解市中心的压力。然而毕竟是生活在一个大城市，人口承载能力有限，至少官方是这么认为的。所以官方要限制北上的人口，把人口赶到二线城市去，因为二线城市还能装一些人。

      每个城市的住宅用地指标其实是和人口增长挂钩的，再加上地方政府有意控地，造成了大城市土地供应非常少，地价拉着房价走。

      但其实城市的潜力是很大的，特别是城市副中心建设，和地铁基建的快速上量，城市承载能力增长比预想的要快得多。比如上海在90年代设计的城市人口上限是1600多万，内环外边都是乡下。但是现在外环外都是一片欣欣向荣，人口也达到了2500多万。参考陆铭的《大国大城》的说法，城市管理能力终究会提升上来的。

      我们怕的是，科学技术创新，城市管理能力上升，地方政府开始放开土地供给。我们开点脑洞，未来几十年，像超级高铁（百度hyperloop）这样的技术普及，城市一小时通勤边际可以一下子扩展到几百公里范围。另一边，城市管理者，有意识地做好整体规划，把制造业、科创、金融有意识地导入周边，然后周边放开住宅用地。这意味着会有大量居住用地涌出，这才是房价基本面的重大变化。值得我们关注。

      说个近点的例子，就像杭州2010年到2015年，一下子东扩，大力发展滨江、萧山、钱江世纪城板块，供应了大量土地，导致房价这五年几乎没怎么涨。

      但我还是比较乐观的，因为目前看不到这样做的动力，至少十年内不会出现。原因是：

      • 划时代的物流技术进步还未出现

        城市规划布局调整没那么容易

        土地财政支撑地价的需要

        在地铁通勤，产住分离、卖地谋生的时代，城市的边际依然只能是单程1.5个小时，大约极限在距离市中心35km的范围，土地依然是有限的。

        （编辑：云计算网_宿迁站长网）

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